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2021/4/07

コラム

土地探しのコツ4つ|土地のチェックポイントとおすすめの相談先

土地探しのコツ4つ|土地のチェックポイントとおすすめの相談先

住宅を建てるにあたって直面する最初の課題が、土地探しです。「土地の探し方が分からない」「購入前のチェックポイントは何か」などの不安を抱え、悩む人もいるでしょう。

住宅を建てることは一生に何度も経験することの少ない問題であるからこそ、さまざまな不安や疑問が生じ、悩むことは当然です。

そこで今回は、失敗しない土地探しのコツや購入前のチェックポイントを解説します。土地探しに迷ったときにおすすめの相談先も紹介するため、理想の住宅を建てるための基礎知識として、ぜひ参考にしてください。

1.失敗しない!⼟地探しのコツ4つ

土地探しは、理想の住宅を建てるために欠かせないステップです。土地探しに失敗すると、必要以上に費用がかさむ・理想の間取りを実現できないなどの問題が生じる事態になりかねません。

そこで、土地探しの失敗を防ぐために押さえておきたい大事なコツ4つを詳しく解説します。

1-1.希望条件をまとめて優先順位をつける

まずは、土地に求める条件をすべて書き出し、優先順位をつけましょう。「緑の多い街に住みたい」「駅から徒歩10分以内の土地」「公園や学校から近い場所」など、自分や家族の希望をすべて書き出し、絶対に譲れない内容を明確にしてください。

「100点満点の物件は存在しない」と言われるほど、希望をすべて満たす土地を探すことは困難です。100点満点の土地を探すことに尽力すると、70点や80点の良い物件を逃してしまうリスクもあります。

絶対に譲れない条件をもとに土地探しを進めることで、機会損失を阻止することが可能です。結果として、理想の住まいを予定通りのスケジュールで建てられる可能性が高まります。

1-2.⼟地・住宅購⼊の予算を決定する

次に、土地・住宅購入の総予算をまず決定し、それぞれの配分を決めましょう。配分の決め方は、家族の考え方・理想の住まいの形状によって異なるものの、総予算の約3割を土地・約7割を住宅購入に配分するケースが多い(※)です。
(※出典:住宅金融支援機構「2019年度フラット35利用者調査」)

土地の候補は無数に存在することから、予算を決定する前に情報収集するのは非効率と言えます。土地の予算を決定してから情報収集を進める順番を守り、効率的に行動しましょう。

なお、上記住宅金融支援機構のデータはあくまでも傾向です。実際には、建てたいハウスメーカーの「建物の価格」と、希望する「土地の価格」のバランスを考慮して、予算配分の比率を変更することをおすすめします。

1-3.気になる⼟地は必ず現地に⾒に⾏く

不動産会社やハウスメーカー、ポータルサイトで気になる土地を見つけたら、必ず現地に見に行きましょう。現地に見に行く際には下記のような情報を確認し、住宅建築に適した土地であるかを判断します。

  • 日当たりや風通しの良し悪し
  • 前面道路の幅員
  • 古家の有無や庭木の様子
  • 隣家との境界線の明確さ

ポータルサイトの掲載情報と実情の相違が見つかるケースも多いことから、現地に行く工程を省略し、購入を決めることはハイリスクです。 気になる土地が複数ある場合はそれぞれを実際に見たうえで、最終的な結論を出してください。

1-4.中古⼾建や古家付き⼟地もチェックする

なるべく多くの情報の中から、希望に合う土地を探すことも大切です。更地のみに注目することは避け、中古戸建や古家付き土地も候補に含めて検索しましょう。

中古戸建や古家付き土地は、建物を解体することで更地として活用できます。 これまで更地しかチェックしていなかった場合は、中古戸建てや古家付き土地で良い条件の土地が見つかる可能性もあります。

さらに、解体費用を考慮しても、更地を購入する方法より安く納まるケースは少なからずあるため、更地のみを候補で探すよりも、中古戸建て・古家付き土地に範囲を広げることがおすすめです。

2.土地をチェックする際のポイント5つ

土地をチェックする際のポイント5つ

気になる土地をある程度まで絞り込みした後は、より詳細な項目をチェックし、最終的な購入先を決定します。 では、最終的な購入先を決定するためには、どのようなポイントをチェックすれば良いでしょうか。

ここからは、土地をチェックする際のポイント5つを解説します。

2-1. 周辺環境

まずは、土地周辺にスーパーマーケットや病院、市区町村役場や銀行などがあることを確認しましょう。子育て世代にあたる人は、土地から保育施設・教育機関までの距離や通学の利便性、治安の良さの確認も不可欠です。

また、これから建てる住宅には、10年や20年スパンで居住します。子どもができたときのこと・両親と同居するときのことなどを見据えて必要施設を洗い出し、利便性を確認しましょう。

街の雰囲気をより詳細に調べるためには、朝・昼・夜など時間帯を分け、周辺環境を調べる方法もおすすめです。時間帯によって街の雰囲気が変わるエリアもあるため、念には念を入れた確認を行うことで、ミスマッチを防止できます。

2-2.災害リスク・ハザードマップ

日本は、地震や洪水、津波などの災害に見舞われるリスクの高い国です。国土交通省「ハザードマップポータルサイト」の「わがまちハザードマップ」で災害リスクの高さを確認し、万が一に備えましょう。

また不動産会社は、基本的に土地が抱える災害リスクを説明してくれます。しかし、購入する土地やその土地の周辺がどのような災害リスクがあるのか、自分たちでも把握しておく必要があります。万が一のときにどのようなことが起こるかを自ら調べ、心構えを持ちましょう。

2-3.建ぺい率・容積率

建ぺい率や容積率は建築基準法によって定められたルールであるため、土地を購入した後に変更することのできない項目です。

理想の住宅を建てるためには、極力早い段階で市役所の都市計画課に問い合わせ、上限値を確認しましょう。

※こちらの記事で「建ぺい率・容積率」について詳しく解説しています。
建ぺい率・容積率とは?計算方法・注意点・広い家づくりのコツ

2-4.ライフライン

土地探しの際は、上下水道・ガスの配管の整備された土地であるかなど、ライフラインについても確認しましょう。

新規造成地は比較的ライフラインが整備されているため、特別な費用がかかるケースは稀と言えます。 しかし、新規造成地以外の土地は上下水道やガスの引き込みに問題が見つかることも多いため、注意しましょう。

2-5.⾼低差

高低差のある土地に住宅を建てるためには、多くの場合で造成工事(盛土・土の鋤取り・整地)・擁壁工事・地盤改良工事が必要です。 工事費用がかさむことで、最終的に予算を超える費用がかかるケースもあります。

もちろん、高低差を利用した設計プランを建てることを前提として、高低差のある土地を購入する方法も一案です。 「高低差はあるか」「造成工事は必要か」などを総合的に考慮して、後悔しない判断を出してください。

3.⼟地探しの2つの相談先|おすすめはどっち?

⼟地探しの2つの相談先|おすすめはどっち?

最後に、土地探しに迷ったときの相談先を紹介します。土地探しの相談先の主な候補は、不動産会社・ハウスメーカーの2つです。

不動産会社に相談する方法・ハウスメーカーに相談する方法の特徴やメリット、デメリットを把握し、自分自身にとって望ましい相談先を決めてください。

3-1.希望の地域周辺の「不動産会社」に相談する

不動産会社は、土地の売買・仲介のプロフェッショナルです。ポータルサイトに掲載されていない土地まで含めて、希望条件を満たす物件の紹介を受けられる可能性が高いと言えます。

紹介された多くの土地の中から自分自身や家族の希望条件に合うものを選択し、最終的な購入先を決定しましょう。

しかし、土地の仲介を行う不動産会社に相談すると、売主から売却を急かされた物件・営業成績に貢献する物件を紹介される可能性も否めません。 不動産会社の言い分を鵜呑みにして購入先を決定することは避け、自分自身で土地の良し悪しを見極めましょう。

3-2.希望の地域周辺の「ハウスメーカー」に相談する

ハウスメーカーは、「注文住宅を建てるための土地」提案のプロフェッショナルにあたります。注文住宅を建てるための土地探しは、ハウスメーカーに相談する方法がおすすめです。

建ぺい率・容積率や高低差などさまざまな条件を総合的に考慮したうえで、総予算に納まる範囲で購入できる物件の紹介を受けることが可能です。 土地購入費・住宅購入費を合計した総予算をもとに物件探しの相談ができることは、ハウスメーカーに相談する方法の大きな魅力と言えるでしょう。

最もおすすめの相談先が、不動産会社・ハウスメーカーを兼任する会社です。不動産会社として抱える多くの土地情報の中から、注文住宅を建てるために適した物件の紹介を受けられ、理想の住まいを実現できる可能性が高まります。

まとめ

ここまで、注文住宅を建てるための土地の探し方やチェックポイントについて解説しました。

土地探しを進める際は、希望条件をまとめて優先順位をつけること・あらかじめ予算を決めることなどが大切です。最終的な購入先を絞り込む際は、周辺環境や災害リスク、ライフラインの整備状況などを踏まえ、後悔しない結論を出してください。

広島建設(セナリオハウス)は、不動産会社・ハウスメーカーとして、住宅購入を検討する方の「理想の住まい」を実現しています。マイホームの購入を考えている方は、ぜひ広島建設(セナリオハウス)にご相談ください。

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